スムーズな不動産売却のために～必要書類や費用～
不動産売却時にはさまざまな書類の用意や経費・税金の支出があります。実際に買主様と売買契約を結ぶまでに、書類を準備するのがスムーズな取引のポイントです。また、必要となる費用についても、あらかじめ算段に入れておくことも大切です。こちらでは、日高市、飯能市、毛呂山町で不動産売却を手がける藤和ホームが不動産売却時の必要書類や費用についてご紹介します。
まずは必要書類の準備
不動産会社に仲介売却を依頼し、その後購入希望者様が見つかれば、売買契約の締結に進みます。この際、購入希望者様との間で信頼関係を築くためにも、スムーズな手続きは求められます。そこで事前に準備しておきたいのが必要書類です。
不動産売買契約にはさまざまな書類が必要になります。この中には、価格などの条件交渉で重要になるものもあるため、確実に揃えておくようにしましょう。なお、住まいに関わる書類についてはご自身で保管されているはずです。日頃から整理をしておくか、売却を検討する際に集めておくかするとよいでしょう。
項目ごとの必要書類
不動産売却時にはいくつかの書類が必要です。売主様がどのような人物なのか？ 購入物件の詳細は？ 現状の権利関係は？ 買主様はこうした情報を、必要書類によって確認していきます。以下からは、売却時に必要な書類をご紹介します。なお、戸建て、マンション、土地で多少の違いがあるため、「○=必要書類」「△=任意」「×=不要」で印を振っています。
不動産売却査定の必要書類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 項目 | 内容・備考 | 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 身分証明書 | 本人確認のために使用。 | ○ | ○ | ○ |
| 実印 | 売主様ご本人の実印を用意。共有の場合は、すべての共有者様の実印。 | ○ | ○ | ○ |
| 印鑑証明書 | 発行から3カ月以内が有効。共有者様全員分が必要。 | ○ | ○ | ○ |
| 住民票 | 登記上の住所と売主様の現住所が異なる場合の確認に使用。発行から3カ月以内が有効。 | △ | △ | △ |
| 登記済権利書、または登記識別情報 | 売却物件の内容確認および登記時に使用。 | ○ | ○ | ○ |
| 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 | 固定資産税や都市計画税などの税額の確認に使用。登録免許税算出に使用（評価証明書）。 | ○ | ○ | ○ |
| ローン残高証明書、またはローン返済予定表 | 売却不動産にローンが残っている場合に必要。残債・返済額が明記されたものを用意。 | △ | △ | △ |
| 銀行口座書類 | 売却代金精算時に利用。銀行通帳などを用意。 | △ | △ | △ |
| 土地測量図・境界確認書 | 不動産の売却範囲の確認に使用。 | △ | × | △ |
| 建築確認済証、および検査済証 | 不動産が建築基準法に適合しているかの確認に使用。 | △ | × | △ |
| 建築設計図書・工事記録書など | 設計・工事の履歴・記録の確認に使用。 | △ | × | △ |
| マンションの管理規約、または使用細則など | 管理内容や使用ルールを確認するのに使用。 | × | ○ | × |
| マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費など） | 入居後に買主様負担となる費用を確認するのに使用。 | × | ○ | × |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など | 耐震診断等を行っている場合に提示。 | △ | △ | △ |
| そのほかの書類、地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など | 売主様保有の証明書等があれば提示。 | △ | △ | △ |
| 購入時の契約書・重要事項説明書など | 所有していれば提示。 | △ | △ | △ |
| パンフレットおよび広告資料 | 所有していれば提示。 | △ | △ | △ |
不動産売却でかかる費用
不動産売却は収入だけが得られるわけではありません。契約時の印紙代や抵当権抹消のための手続き費用、税金、そして不動産会社への仲介手数料がかかります。不動産売却計画を立てる際には、これらの費用までしっかりと計算に盛り込んでおきましょう。
印紙税
不動産売買契約の際に必要となる印紙代（経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金）です。税額は売買契約書に記載された売買価格によって変わります。なお、契約書1通毎ごとに課税が行われます。以下は税額の一覧です。
| 契約書の記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 50～100万円 | 500円 |
| 100～500万円 | 1,000円 |
| 500～1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000～5,000万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円 | 3万円 |
| 1～5億円 | 6万円 |
| 5～10億円 | 16万円 |
| 10～50億円 | 32万円 |
仲介手数料
不動産会社が行う仲介業務に対する成功報酬です。多くの場合「売買価格の3% + 6万円」という簡易計算式が用いられています。正しくは、以下の宅地建物取引業法で規定された割合を用います。
| 200万円以下の部分 | 5％ |
|---|---|
| 200万円～400万円以下の部分 | 4％ |
| 400万円超の部分 | 3％ |
司法書士費用
住宅ローンを利用して購入した住居には抵当権が設定されます。ローンを完済したとしてもこの登記は残るため、抹消の手続きが必要です。抹消手続きの際は司法書士に代行を依頼するのが一般的です。この場合、一件あたり1～数万円程度の司法書士費用がかかります。
譲渡所得税
不動産売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税が課せられます。なお、利益発生の判断は以下の式から求めます。
課税譲渡所得金額 = 譲渡費 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除
- 譲渡費：不動産の売却価格
- 取得費：売却不動産の購入価格 ※建物部分は減価償却となる
- 譲渡費用：不動産を売却するのにかかった費用
- 特別控除：不動産売却時は、譲渡所得から3,000万円までの控除が受けられる※控除を受けるには一定の条件があります
